주택 및 상가건물의 임차보증금반환채권

(3) 주택 및 상가건물의 임차보증금반환채권

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(가) 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법의 적용범위

주택임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받는데 있어서 임차보증금의 상한에 제한이 없지만,

상가건물의 경우에는 그 상한에 제한이 있어, 임차보증금이 상가건물임대차보호법상의 상한을 넘는 경우에는 처음부터 위 법의 적용대상이 아니다.

구체적으로 상가건물임대차보호법의 적용대상인 상가건물의 임차권의 임차보증금은 다음과

같다(상가건물임대차보호법시행령 2조).

제2조 (적용범위) ①「상가건물임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서

"대통령령이 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21>

1. 서울특별시 : 2억6천만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 2억1천만원

3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억6천만원

4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원

다만 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액(차임액은 월 단위의 차임액으로 한다)에

대통령령이 정하는 비율(상가건물임대차보호법 2조 3항에 의하면 현재는 1분의 100이다)을 곱하여 환산한 금액(이를 환산보증금이라 한다)을

포함하여야 한다.

(나) 우선변제권의 발생 요건

주택임차인의 임차보증금 우선변제권(주택임대차보호법 3조의2 2항, 8조 1항)이나

상가건물임차인의 임차보증금 우선변제권(상가건물임대차보호법 5조 2항, 14조)은 그 요건이나 효력이 대동소이하고, 다만 임차한 건물이

주거용건물인지 상가건물인지, 보호대상인 임차보증금의 상한에

제한이 있는지 여부, 소액보증금 최우선변제의 범위가 목적물가액의 2분의 1인지 3분의 1인지

및 법인도 적용대상인지에 차이가 있을 뿐이다.

우선변제권이 인정되는 경우와 요건은 다음과 같다. 임대차의 종료나 임차건물의 명도는 요건이

아니며(주택임대차보호법 3조의5, 3조의2 3항, 상가건물임대차보호법 8조, 5조 3항 참조), 한편 아래의 각 우선변제권은 중복하여 행사할 수

있다.

1 ) 소액보증금 최우선변제권의 요건

㉮ 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것

㉯ 보증금액수가 소액보증금(주택임대차보호법시행령 4조, 상가건물임대차보호법시행령 6조 참조)에

해당할 것.

㉰ 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건(임차목적물의 점유 및 주택의 경우 주민등록, 상가건물의

경우 사업자등록의 신청)을 갖췄을 것.

㉱ 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것.

㉲ 한편 임차목적물에 관하여 소유권보존등기가 되어 있어야 하는가에 관하여는, 견해가 나뉘나

판례는 이를 긍정하고 있다(대판 2001.10.30. 2001다39657).

2) 확정일자를 갖춘 임차보증금채권의 우선변제권의 요건

위 1)의 각 요건 중 ㉮, ㉱의 요건과 임대차계약서에 확정일자를 갖춰야 한다. 다만 이

확정일자를 갖춘 임차인으로서 배당을 받는 경우에도 위 ㉰의 요건 즉 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖춰야 하는가에 대하여는, 소액보증금

최우선변제권의 경우와는 달리 첫 경매개시결정등기 이후에 갖추어도 된다는 것이 다수설이다.

3) 임차권등기를 한 자의 우선변제권

① 주택임대차보호법 3조의3 또는 상가건물임대차보호법 6조에 따라 법원의 임차권등기명령에

의하여 등기되었거나 또는 민법 621조의 규정에 의하여 등기된 임차권일 것(주택임대차보호법 3조의3 5항, 3조의4 1항, 상가건물임대차보호법

6조 5항, 7조 1항)

② 첫 경매개시결정등기 후에 등기된 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것

등기된 임차권의 경우 법원의 임차권등기명령에 의하여 등기된 임차권인지 민법 621조의 규정에

의하여 등기된 임차권인지를 묻지 아니하고 등기된 때를 기준으로 담보권과 유사한 우선변제권을 취득하며(다만, 임차인이 임차권등기 전에 이미 위

2)항의 우선변제권을 취득한 경우에는 그 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 우선변제권을

상실하지 아니한다), 위 1)의 각 요건을 갖출 필요가 없다(반대견해 있음).

③ 다만 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 임차권 중 매각으로 소멸하는 담보권·압류·가압류보다

먼저 대항력을 갖춘 최선순위 임차권의 권리자가 배당을 받으려면 배당요구가 필요한지에 관하여는 견해가 대립된다(아래 (다) 배당요구 참조).

(다) 배당요구

① 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 임차권 중 매각으로 소멸하는 임차권의 권리자는 민사집행법

148조 4호에 해당하므로 배당요구가 필요없으나, 그 밖의 경우에는 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다.

첫 경매개시결정등기 전에 등기된 임차권 중 매각으로 소멸하는 담보권·압류·가압류보다 먼저

대항력을 갖춘 최선순위 임차권의 권리자는, 전세권의 경우와 동일하게 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸한다는 견해와 배당요구가 없어도 당연히

매각으로 소멸한다는 견해로 나뉘어 있음은 전술한 바와 같은데, 이에 해당하는 임차인이 배당을 받으려면 전자의 견해에 의하면 배당요구가

필요하지만, 후자의 견해에 의하면 배당요구가 필요없다고 할 것이다.

② 각 임차보증금반환채권자가 배당요구서에 붙여야 하는 배당요구의 자격을 소명하는 서면은 주택

또는 상가건물임대차계약서, 주택은 전입신고된 주민등록등·초본, 상가건물은 사업자등록의 신청이 된 서면(사

업자등록증이나 신청서면)이면 되고, 집행력 있는 정본이 필요한 것은 아니다. 임대차계약서는

보증금의 변동이 있는 경우에는 그 변동을 소명할 수 있는 모든 계약서를 제출하여야 하고, 확정일자가 있음을 주장하는 경우에는 확정일자가 있는

것을 제출하여야 한다. 임치목적물의 인도, 점유사실은 집행관의 현황조사에 의하여 소명되므로 따로 소명할 필요가 없으나, 집행관의 현황조사보고서에

누락된 경우에는 따로 인도, 점유사실을 소명하여야 할 것이다.

③ 한편 주택의 임차인이 이해관계인으로서 권리신고를 한 경우에는 이를 배당요구로는 볼 수

없으므로 다시 배당요구를 하여야 한다(송민 84-10). 상가건물의 임차인도 마찬가지로 해석할 것이다. 다만 엄격한 의미의 배당요구가 없었더라도

임차인이 권리신고를 하면서 위에서 설명한 배당요구의 자격을 소명하는 데 필요한 서면을 모두 첨부한 경우에는 그 실질을 보아 배당요구를 한 것으로

보아야 할 경우가 있을 것이다.

(라) 주택 또는 상가건물의 임차인

주택임차인이란 당해 주택을 실제 주거용으로 사용수익하기 위하여 임차한 자를 뜻하는 것이므로,

임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 데 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우에는

주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 없다(대판 2001.5.8. 2001다14733). 다만 임대차의 주된 목적이 주택을 사용,

수익하려는 데 있는 경우에는 채권자가 기존의 금전채권을 임차보증금으로 전환해 채무자와 임대차계약을 체결, 거주한 경우라고 하더라도 임차인으로서

보호를 받을 수 있다(대판 2002.1.8. 2001다47535).

상가건물의 임차인에 대하여도 동일하게 판단하여야 할 것이다.

한편 임차인이 법인인 경우에는 적용되는가에 관하여, 주택임대차보호법의 경우에는 법인이

대항요건인 같은법 소정의 주민등록을 할 수 없으므로 그 적용대상이 아님이 명백하나, 상가건물임대차보호법의 대항요건

인 사업자등록신청은 법인도 할 수 있을 뿐 아니라 상가건물임대차보호법 3조 1항이 대항요건으로

사업자등록신청을 규정하면서 법인세법 111조의 규정에 의한 사업자등록신청을 인정하고 있으므로 법인도 상가건물임대차보호법의

적용대상이다(상가건물임대차보호법 4조 1항 1호 참조).

(마) 임차목적물의 인도(점유)

주택임차인의 경우에, 주택임대차보호법 3조 1항의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서

이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다. 그러나 이 경우 후술하는

주민등록전입신고와 관련하여 주의하여야 한다.

한편 대법원 1997.10.1O. 선고 95다44597 판결은 주택임대차보호법상 소액임차인의

우선변제권의 요건인 주택의 점유(인도)의 존속기간의 종기에 관하여 매각결정기일이라고 판시하였는데, 구민사소송법하에서는 매각결정기일이 배당요구의

종기였던 점을 고려해 보면 이는 배당요구의 종기까지 위 요건을 유지하여야 한다는 취지로 보이므로 현행법하에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지

위 요건을 유지하여야 할 것이다. 다만 주택임차권등기를 마친 후에는 그렇지 아니하다.

그리고 위의 요건은 주택임대차보호법 8조 1항의 소액보증금뿐 아니라 같은법 3조의2 2항의

우선변제권에도 그대로 적용된다는 것이 통설인데, 상가건물임대차보호법 14조 1항의 소액보증금과 같은법 5조 2항의 우선변제권에도 그대로

준용된다고 할 것이다.

(바) 주민등록(전입신고) 또는 사업자등록신청

1) 주민등록(사업자등록신청) 명의자

주민등록은 임차인 본인의 주민등록만이 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을

포함한다(대판 1998.6.12. 98다5968 등). 법인은 주민등록이 불가능하므로 법인이 주택을 임차하면서 그 소속 직원 명의로 주민등록을

하고 확정일자를 갖춘 경우에는 주택임대차보호법상 우선변제권은 인정되지 않는다(대판 1997.7.11. 96다7236).

등기부상 소유자로 되어 있던 자가 소유권을 양도한 후에 임차권을 취득한 경우에 소유자로

등기되어 있는 상태에서는 주민등록이 주택임대차보호법 3조 1항의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고(대판

1999.4.23. 98다32939), 이 경우 새로운 소유자인 임대인 명의의 소유권이전등기가 된 날에야 비로소 유효한 공시방법이 되므로 그

소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다(대판 2000.2.11. 99다59306).

상가건물에 대한 시업자등록신청에 대하여도 위 각 판례의 취지를 원용할 수 있을 것이다.

우선변제권의 요건인 주민등록의 존속기간에 관하여는 전술한 주택의 인도부분의 그것과 같다. 다만

상가건물임차인의 경우 대항요건을 사업자등록을 한 때로 규정하지 않고 '사업자등록을 신청한 때'로 규정하고 있는데, 신청이란 1회적인 행위이고

계속적인 행위나 상태를 의미하는 것이 아닌 데다가, 부가가치세법 5조 1항은 신규로 사업을 개시한 자에게 사업장 관할세무서장에게 사업자등록을

하여야 할 의무를 부여하고 있어 특별한 사정이 없는 한 사업자등록신청을 한 자는 사업지등록을 하게 될 것이고, 단지 같은법 5조 5항에 의하여

직권말소될 수 있으므로, 사업자등록의 유지를 대항력의 존속요건으로 보는 데 문제가 없을 것이다.

2) 주민등록할 주소 및 사업자등록할 사업장의 주소

주민등록법시행령 9조 3항은 공동주택(주택건설촉진법 3조 3호, 건축법 2조 2항 2호)의

경우에는 지번 다음에 건축물관리대장에 의한 공동주택의 명칭과 동·호수를 적도록 규정하고 있으므로 공동주택은 위 방식에 따라 전입신고를 하여야

하고 단독주택은 지번까지만 적으면 된다. 실무상으로는 이른바 다세대주택은 공동주택으로, 다가구주택은 단독주택으로 취급한다.

한편 상가건물이 구분소유의 대상인 경우에 사업자등록을 신청할 사업장의 주소에 관하여도 위와

같다고 볼 것이다.

3) 주민등록일(전입신고일)의 판단 기준

주택의 경우, 전산처리되는 주민등록표등본의 변동사유란에는 전입일란과 변동일란이 있는데,

구주민등록법(법률 4608호로 개정되어 1994.7.1. 시행되기 전의 법)하에서는 그 중 변동일란에 적힌 일자가 전입신고일(전입일란에 적힌

일자는 전출신고일의 다음날)이고, 현행 주민등록법하에서는 그 중 전입일란에 적힌 일자가 전입신고일(변동일란에 적힌 일자는 주민등록카드

정리일)이다.

한편 공동주택에 대한 전입시에 동·호수가 누락되었다가 특수주소변경에 의하여 비로소

주민등록등본에 동·호수가 적힌 경우에는, 그 특수 주소변경은 어느 때 하는 것이고, 그 내용과 효력은 어떠한 지를 심리하여 판단하여야 한다(대판

1997.2.28. 96다46033 등 참조).

(사) 확정일자

확정일자란 증서에 관하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상

인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 기리킨다(대판 1998.10.2. 98다28879. 민법 부칙

3조 참조).

주택임대차보호법 3조의2 2항은 임대차계약서상 확정일자를 갖출 것을 요구하고 있는데 위 법이

확정일자를 요구하는 취지는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임대계약일자를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 함에 있으므로, ① 공증인 사무소,

법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하거나, ② 사문서로 된 임대차계약서에 위 공증기관에서 확정일자인을

받거나, 법원이나 등기소, 동사무소의 공무원으로부터 확정일자인을 받은 경우 뿐 아니라, ③ 임대차계약서 자체에 확정일자를 받지 않더라도

임대차계약서에 대하여 사서증서의 인증을 받아도 위 요건을 갖춘 것으로 보아야 한다(위 98다28879 판결 및 민법 부칙 3조 참조).

확정일자를 받은 사실은 반드시 임대차계약서로만 입증하여야 하는 것

은 아니고 공정증서대장 등 다른 방법으로 입증할 수 있다(대판 1996.6.25.

96다12474).

주의할 것은, 주택의 임차인이 주택임대차보호법의 우선변제요건을 갖추었을 뿐 아니라

전세권등기까지 한 경우에는 위 각 법에 의한 보호뿐 아니라 전세권자로서도 보호를 받게 되는데(대판 1993.12.24. 93다39676 등),

확정일자의 개념을 위와 같이 보는 이상 집합건물이 아닌 지상건물과 그 부지 중 건물에만 전세권설정등기를 한 경우라도 전세권자가 위에서 설명한

주택임대차보호법상의 우선변제권의 요건을 갖춘 경우에는 전세권설정계약서에 날인된 등기소의 일부인도 확정일자로 보아야 하므로, 그 부지의

매각대금에서도 우선변제를 받게 되는 경우가 있다는 점이다. 다만, 상가건물의 경우에는 확정일자와 관련하여 주의할 점이 있다. 주택임대차보호법에는

확정일자의 부여기관에 관해서는 아무런 규정이 없는 데 반하여, 상가건물임대차보호법은 임대계약서상에 확정일자를 받은 임차인의 보호에 관해서 5조

2항에 '관할 세무서장으로부터 임대차계약서 상의 확정일자를 받은 임차인'이라고 규정하고 있는데, 이 취지가 주택의 경우와는 달리 상가건물의

경우에는 확정일자의 부여기관을 관할세무서장으로 한정한 것인지, 아니면 주택의 경우 전입신고를 받는 동사무소에서 확정일자를 받는 것과의 균형상

관할 세무서장으로부터도 확정일자를 받을 수 있도록 한 것인지가 명확하지 않다는 점이다.

(아) 소액임차인

1) 주택임차인의 소액보증금의 범위(주택임대차보호법시행령 4조, 3조)

주택임차인은 주택에 대한 경매개시결정의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 때에는 보증금

중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는데(주택임대차보호법 8조 1항), 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의

범위와 기준은 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서 수차 변동되었으며 현재까지의 변동내역은 다음과 같다.

가) 1984. 1. 1.부터 1987. 11. 30까지 :

서울특별시 및 직할시는 300만원 이하,

기타 지역은 200만원 이하

나) 1987. 12. 1.부터 1990. 2. 18.까지

서울특별시 및 직할시는 500만원 이하,

기타 지역은 400만원 이하

다) 1990. 2. 19.부터 1995. 10. 18.까지 :

서울특별시 및 직할시는 2,000만원 이하의 임차인 중 700만원 한도,

기타 지역은 1,500만원 이하의 임차인 중 500만원 한도

라) 1995. 10. 19.부터 2001. 9. 14.까지 :

특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)는 3,000만원 이하의 임차인 중 1,200만원 한도,

기타 지역은 2,000만원 이하의 임차인 중 800만원 한도

마) 2001. 9. 15.부터 :

수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(수도권정비계획법시행령 9조 별표 1)은

4,000만원 이하의 임차인 중 1,600만원 한도,

광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다)는 3,500만원 이하의 임차인 중 1,400만원

한도,

기타 지역은 3,000만원 이하의 임차인 중 1,200만원 한도

바) 2008. 8. 21.부터 :

수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역(수도권정비계획법시행령 9조 별표 1)은

6,000만원 이하의 임차인 중 2,000만원 한도,

광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다)는 5,000만원 이하의 임차인 중 1,700만원

한도,

기타 지역은 4,000만원 이하의 임차인 중 1,400만원 한도

2) 상가건물임차인의 소액보증금(상가건물임대차보호법시행령 6조)

상가건물임차인도 상가건물에 대한 경매개시결정의 등기 전에 건물의 인도와 사업자등록신청을 갖춘

때에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는데(상가건물임대차보호법 14조 1항), 우선변제를 받을 수 있는

매각대금은 주택과 달리 임대건물가액의 3분의 1(같은조 3항)이다.

우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 상가건물임대차보호법 2조 2항의 규정에

의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각 호의 구

분에 의한 금액 이하인 임차인이고, 우선변제받는 범위도 다음과 같다.

서울특별시 : 4,500만원 이하의 임차인 중 1,350만원 한도

수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3,900만원 이하의

임차인 중 1,170만원 한도

광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3,000만원 이하의 임차인 중 900만원 한도

그 밖의 지역 : 2,500만원 이하의 임차인 중 750만원 한도

3) 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권

가) 소액보증금의 우선변제권을 인정하는 법률이 제정되기 전에 이미 성립한 담보권에 대해서까지

우선변제권의 소급효가 미치는 것이 아님은 당연하다(대판 1990.7.10. 89다카13155 참조). 또한 주택임대차보호법 및 같은법 시행령

부칙 ②항은 위와 같이 소액보증금의 액수를 개정함에 있어 소액보증금액수가 위와 같이 변동되기 전의 담보물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에

의하도록 하는 경과규정을 두고 있다. 따라서 현행법하에서는 소액임차인에 해당하나 구법하에서는 소액임차인에 해당하지 아니하는데 담보물권은

구법하에서 발생한 경우에는 구법을 기준으로 소액임차인 여부를 판단하여야 하므로 그 담보물권자에 대하여는 소액임차인임을 주장할 수 없다.

나) 예컨대 서울특별시 소재 주택에 1997. 1. 1. 설정된 근저당권의 권리자 甲,

2001. 10. 1. 설정된 근저당권의 권리자 乙, 1998. 1. 1. 대항력을 갖춘 보증금 2,500만원의 임차인 丙과 보증금

3,500만원의 임차인 丁이 있는 경우를 보면, 甲에 대하여 丙은 소액임차인임을 주장할 수 있으나 丁은 소액임차인임을 주장할 수 없고, 乙에

대하여는 丙, 丁 모두 소액임차인임을 주장할 수 있으므로 1순위는 丙(소액보증금 1200만원), 2순위는 甲, 3순위는 丙(소액보증금 증가분

400만원), 丁(소액보증금 1,600만원)이 된다.

그런데 위의 경우에 제2순위인 甲에게 배당하고 남은 잔액이 2,000만

원 미만이어서 丙과 丁의 동순위(3순위)채권을 동시에 만족시킬 수 없는 경우에는 丙과 丁에게

평등하게 배당하여야 하는데, 이 경우 구체적인 배당방법에 관하여는 견해가 나뉜다.

위의 예에서 갑의 2순위 채권에 배당하고 남은 잔액이 1,500만원이라고 가정하면, 하나는 그

1,500만원을 丙의 400만원과 丁의 1,600만원의 비율로 안분하는 것인데(안분배당설), 이에 따르면 3순위에서 丙은 300만원, 丁은

1,200만원을 배당받게 되어 丙과 丁의 최종배당액은 丙은 1,500만원, 丁은 1,200만원이 된다.

다른 하나는, 배당순위가 같고 채권금액이 같다면 평등배당함이 원칙인데, 丙과 丁은 현행법상

소액보증금 1,600만원에 대한 동순위의 소액임차인이므로 평등배당함이 원칙이지만, 다만 법과 시행령의 부칙 경과규정에 의하여 甲과 그 甲에게

우선하는 丙의 소액보증금 중 일부가 각각 丙과 丁의 1,600만원인 소액임차인의 배당순위에 앞서게 된 것이므로, 丙과 丁이 3순위로 평등배당을

받되 丙은 그 어떤 경우에도 1순위로 우선 배당받는 1,200만원보다 적은 금액을 배당받는 일이 없어야 한다는 제한을 받을 뿐이라고 한다(제한적

평등배당설). 따라서 이 견해에 의할 경우 3순위 배당에 있어서, 丙이 1순위 배당받은 1,200만원에 달할 때까지 丁에게 우선 1,200만원을

배당하고, 남은 잔액 300만원은 다시 丙과 丁의 1,600만원에 미달하는 각 금 400만원의 비율대로(즉 150만원씩) 안분배당하게 되므로,

丙과 丁의 총 배당액은 각 1,350만원씩이다.

다) 한편 위에서 말하는 담보물권에 저당권이나 가등기담보권은 포함되나 가압류는 포함되지

않는다. 확정일자를 갖춘 임차인이 포함되는지에 대하여는 견해가 나뉘나, 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산담보권자에 유사한 지위에 있다는 판례(대판

1992.10.13. 92다30597)를 근거로 긍정하는 견해가 다수설이다.

라) 상가건물임대차보호법 부칙 ②항은 임차보증금의 우선변제에 관한 같은법 5조, 14조의

규정을 위 법 시행 당시 존속중인 임대차에 대하여

도 적용하되, 위 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없다고 규정하고

있으므로, 주택임대차에 관한 위의 기술내용이 적용될 수 있을 것이다.

4) 소액보증금 해당 여부

하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을

1인의 임차인으로 보아야 하므로(주택임대차보호법시행령 3조 4항) 이들의 각 보증금을 합산하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다.

한편 주택임대차보호법 3조의3 6항, 3조의4 1항은 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가

되었거나 민법 621조에 의한 임차권등기가 된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은

소액보증금의 우선변제를 받을 권리가 없다고 규정하고 있고, 상가건물임대차보호법 6조 6항, 7조 1항도 위와 동일한 취지로 규정하고 있다.

또한 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이

우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 매수인에게 대항하여 이를

반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 매각으로 인하여 소멸하는 것이므로 매각 후 새로 설정된

근저당권에 기한 제2경매절차에서는 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없는데(대판 2001.3.27. 98다4552 등), 이는 상가건물임대차라고

달리 볼 필요가 없다.

주택의 경우 전대차가 적법하고 전대인(즉 임차인) 자신이 우선변제권 있는 소액임차인일 경우에

한하여 전차인도 소액임차인으로 본다(송민 84-10).

공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우에, 공동임대인의 보증금반환채무는 성질상

불가분채무로 보는 것이 통설이므로 공동임대인

중 1인의 공유지분에 대하여 경매절차가 진행되는 경우 소액임차인에 해당하는지 여부는 경매대상

공유지분에 상응하는 금액이 아니라 임차보증금 전액을 기준으로 하여 판단하여야 하고, 배당절차에 있어서도 임차보증금 전액을 기준으로 배당하는 것이

실무이다.

(자) 등기된 임차권자

주택의 경우 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 된 경우에는 임차인은 주택임대차보호법

3조 1항의 규정에 의한 대항력 및 3조의2 2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다(주택임대차보호법 3조의3 5항 본문). 따라서

임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 할 때까지 주택의 인도와 주민등록이라는 요건을 갖추지 못한 경우라도 임차권등기가 됨으로써 등기한

때로부터 같은법 3조 1항의 대항력과 같은법 3조의2 2항의 우선변제권을 취득하며(반대견해 있음), 나아가 같은법 3조 1항의 대항력을 취득하게

됨으로써 같은법 8조의 소액보증금우선변제권도 인정된다. 다만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력

또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 같은법 3조 1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지

아니한다(같은법 3조의3 5항). 민법 621조의 규정에 의한 주택임대차등기가 된 경우에도 같다(같은법 3조의4 1항).

상가건물의 경우에도 주택의 경우와 동일한 취지로 규정하고 있으므로 위에 기술한 내용이 그대로

적용된다.

(차) 우선변제권의 내용

1) 우선변제권 및 최우선변제권

① 주택의 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을

변제받을 권리가 있는바, 이는 배당절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자와 유사한 지위를 갖는다는 의미이다(대판 1992.10.13.

92다30597 참조). 따라서 확정일자를 갖춘 임

차인이 여러 명 있고 이들이 모두 저당권자에 우선하는 경우에는 각 임차인별로 우선변제권을

인정하되, 그들 상호간에는 대항력 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우열관계를 정하고, 선순위가압류권자가 있는 경우에는 확정일자를 갖춘

임차인은 가압류권자에게 우선권을 주장할 수 없고 평등배당을 받는다(대판 1992.10.13. 92다30597).

조세와 저당권·전세권의 피담보채권과의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권·전세권의 설정등기일

및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일의 선후를 따져 정한다(대판 1992.10.13. 92다30597 참조).

② 소액임차인은 소액보증금 중 일정액을 다른 담보물권자나 국세, 지방세보다 우선하여

변제받고(최우선변제권, 주택임대차보호법 8조 1항, 국세기본법 35조 1항 4호, 지방세법 31조 2항 4호), 확정일자를 갖춘 임차인이

소액임차인의 지위를 겸하는 경우에는 양 지위를 모두 인정하여 배당을 한다. 즉, 먼저 소액임차인으로서 일정액을 우선 배당하고 그래도 남은

보증금이 있는 경우에는 그 금액부분에 대하여 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 한다.

상가건물의 경우에도 위에 기술한 내용이 그대로 적용된다.

2) 우선변제권의 성립 시기

주택의 경우 소액임차인의 최우선변제권은 소액임차인으로서 대항력이 생긴 때, 즉 주택의 인도와

주민등록을 마친 익일 오전 영시에 발생한다(대판 1999.5.25. 99다9981). 상가건물의 경우에도 같다고 해석하여야 할

것이다(상가건물임대차보호법 3조 1항 참조).

소액임차인으로서 최우선변제를 받기 위해서는 첫 경매개시결정등기 전에 위 요건을 갖추어야

하고(주택임대차보호법 8조 1항, 상가건물임대차보호법 14조 1항), 배당요구의 종기까지 위 요건을 유지하여야 한다(주택의 경우, 대판

1997.10.10. 95다44597).

확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 대항요건 및 확정일자를 모두 갖춘 때에 발생한다.

확정일자를 갖춘 후 보증금을 인상한 경우 인상한 보

증금에 대하여는 새로 확정일자를 갖춰야 그 때부터 우선변제권이 발생한다. 다만 임차권등기명령의

집행에 의한 임차권등기가 되면 임차인은 그 때 대항력과 주택임대차보호법 3조의2 2항 또는 상가건물임대차보호법 5조 2항의 확정일자를 갖춘

임차인으로서의 우선변제권을 취득한다.

주택의 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 당일 또는 그 후에 주택의 인도와 주민등록을

마친 경우에는 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 익일 영시에 발생한다(대판 1999.3.23. 98다46938). 따라서 위와 같은

경우에는 인도와 주민등록을 마친 다음날 설정된 저당권과의 관계에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 우선한다. 상가건물의 경우에도 같다고 해석하여야 할

것이다(상가건물임대차보호법 3조 1항 참조).

주택 또는 상가건물의 임차인으로서 대항요건을 갖춘 다음날 오전 영시 이후에 확정일자를 받았는데

확정일자를 받은 날에 저당권이 설정된 경우 확정일자를 받은 때와 저당권이 설정된 때가 명백히 판명되지 않는다면 임차인과 저당권자의 우선순위는

같으므로 평등하게 배당받는다. 이 때 근저당권자가 여러 명이고 여러 건의 근저당 모두에 대하여 염차인의 우열이 판명되지 않는 경우에는 각

채권액에 비례하여 먼저 안분배당을 하고 저당권자 상호간에는 선순위저당권자가 후순위저당권자의 배당액을 흡수하는 것으로 처리한다.

확정일자를 갖춘 임차인으로서 배당받는 경우에는 소액임차인으로서 배당받는 경우와는 달리

경매개시결정등기 이후 위 요건을 갖추어도 되지만(반대견해 있음), 배당요구의 종기까지 위 요건을 유지하여야 함은 소액임차인의 경우와 같다.

3) 우선변제권이 미치는 매각대금의 범위

가) 대지의 매각대금

주택의 임차인은 주택임대차보호법 3조의2 2항에 따라 대지를 포함한 주택의 환가대금에서

배당받는데, 이는 대지 및 건물에 관하여 경매 신청되었다가 대지 부분만이 매각되었거나(대판 1996.6.14. 96다7595) 대지

만이 경매신청된 경우라도(대판 1999.7.23. 99다25532) 마찬가지이고, 대지와

건물에 대하여 따로 경매절차가 진행중이라면 양 절차 모두에서 배당받을 수 있다. 또한 소액임차인은 임차건물의 대지의 매각대금에서도 우선변제를

받을 수 있는데, 건물과 대지가 시기를 달리하여 따로 경매되는 경우에 소액임차권자는 각 경매절차에 모두 참가하여 우선변제를 받을 수 있다(송민

84-10).

다만 이러한 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만

적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다(대판

1999.7.23. 99다25532). 그러나 토지에 관한 근저당권 설정 당시 그 지상에 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지

건축이 진전되어 있는 경우에는 그 지상 건물의 소액임차인에게 대지의 매각대금에 대한 우선변제권을 인정할 수 있을 것이다(대판 1992.6.12.

92다7221).

다만 주택임대차보호법 8조의 규정에 의해 건물이나 토지의 매각대금에서 소액보증금의 우선변제를

받기 위해서는 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권보존등기가 되어야 하는가에 관하여는 견해가 나뉘는데, 대법원

2001.10.30. 선고 2001다39657 판결은 이를 긍정하고 있다.

상가건물의 임차인에 대하여도 위에 기술한 내용이 그대로 적용된다.

나) 최우선변제권의 경우 주택가액의 2분의 1 및 상가건물가액의 3분의 1의 범위

주택의 경우, 주택임대차보호법 8조 소정의 최우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서

'주택가액'이라 함은 매각대금에다가 매수신청보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 반환하지 아니한 매수신청보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을

공제한 실제 배당할 금액이다(대판 2001.4.27. 2001다8974). 건물과 대지가 따로 매각되는 경우 소액임차인

은 먼저 매각되는 목적물의 매각대금의 1/2 한도 안에서 우선변제를 받고 만일 잔여보증금이

있으면 후에 매각되는 목적물의 매각대금 1/2의 한도 안에서 다시 우선변제를 받는다(송민 84-10).

상가건물의 경우에도 위에 기술한 내용이 그대로 적용된다.

(카) 매수인에게 인수되는 보증금의 범위

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을

선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 매각절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을

배당받을 수 없었던 경우 매수인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 매각절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을

공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이므로,

임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로

부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 매수인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다(대판 2001.3.23. 2000다30165).

그리고 위의 경우에 매수인에게 인수되는 보증금은 대항력 있는 보증금 즉, 보증금이 인상된 경우

후순위의 담보권자나 가압류권자가 생기기 전까지의 보증금을 한도로 함은 당연하다.

상가건물의 경우에도 위에 기술한 내용이 그대로 적용된다.

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